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                谈业绩谈拿地 孙宏斌透露这些重磅信息
                1970-01-01  栏目:股市直播  
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                来源:券商中国

                在房企年报季的压轴阶段,备受期待的昔日“段子手”孙宏斌29日并没有太多金句,短短一小时的发布会结束后,媒体们大呼“没猛料”、“不过瘾”。

                实际上,去年8月的中期业绩发布会上,孙宏斌就已经变得言语谨慎,而且在战略方面也反复强调安全第一。昨日的2018年度业绩发布会上,他延续了谨慎的态度,表示对今年市场不能太乐观,拿地要非常小心。

                不过,对于融创自身的业绩,孙宏斌显得非常有信心,正如背景板上赫然醒目的几个大字——“在坚实的优势平台下高质量增长”,2018年融创在规模增长的同时实现了盈利的快速增长。管理层在会上多次强调,未来3年利润还会持续释放。孙宏斌在会后还对券商中国记者表示,融创未来的利润增长空间很大。

                先来看一下融创2018年核心业绩:

                1、2018年融创及其联属公司实现合同销售金额约为4608.3亿元,同比增长27.3%,蝉联行业第四名,2016-2018的三年合同销售金额复合增长率达75%。

                2、2018年实现营业收入1247.5亿元,同比增长89.4%。

                3、毛利润311.4亿,同比增长128.5%;归母净利润为165.7亿,同比上涨50.6%。

                4、拥有现金余额1202亿元,同比增长约24%,净负债率下降51.9%,现金短债比为1.3,现金储备足以应对短期债务。

                5、截至去年底,拥有土地储备面积2.56亿平方米,对应货值3.55万亿,且超过85%位于一二线城市,土地平均成本仅为4181元/平方米。

                  谈业绩:进入利润加速释放期,未来增长空间很大

                融创中国董秘高曦在总结2018年业绩时表示,2018年,融创积极主动应对市场变化,坚持强运营、控投资、降杠杆的整体运营策略,在高基数之上保持了业绩的快速增长,并凭借在市场布局、土地储备、产品和服务能力等方面长年积累而形成的合力,厚积薄发迎来业绩加速释放期。与此同时,融创的增长更加全面、均衡、稳健、充满潜力,始终走在高质量发展的正确道路。

                高曦强调,经历市场规模的提升,融创营收和利润步入爆发增长的新阶段,不仅实现营业收入同比大涨90%,而且净利润也大涨超过50%,同时,毛利率大幅提升4.3个百分点至25%,剔除摊销对毛利的影响,毛利率为33.5%,盈利能力不断增强。

                尽管有媒体提出“与2017年归母净利润同比大增344%相比,2018年净利润增幅有所放缓”,但是高曦强调:“这是在2017年110.0亿的高基数基础上实现的,50%的增幅已经不低了。”

                在盈利快速增长的同时,融创的净负债率水平也稳步下降,截至2018年底,净负债率为149%,同比大幅下降52.5个百分点,降杠杆取得明显成效。高曦还表示,考虑到未来业绩集中释放对净资本增厚的作用,融创的净负债率水平有望继续下行,业绩增长的质量进一步提高。

                去年开始融创就宣布进入利润兑现期,融创行政总裁汪孟德3月29日再次强调,未来3年将是融创业绩的稳健增长阶段,利润还会持续释放,负债率、杠杆率持续下降是确定的事。他进一步表示,截至2018年底,融创账面拥有大量已售可结转资源,将在未来2-3年内相继转化为收益。在房地产行业,产品从销售到结转的周期通常是1.5至2.5年,因此,融创在过去三年录得销售的快速增长,也将从2018开始逐步呈现到营收和利润上,未来的盈利前景值得期待。

                汪孟德还表示,利润的持续释放将为分红奠定非常好的基础,融创未来会保持分红的持续、稳定增长。2018年融创每股分红0.809元,同比增长61%;每股派息0.827元,同比增长65.1%。

                在发布会结束后,融创董事会主席孙宏斌也对券商中国记者表示,“融创未来利润增长空间很大”。

                  谈拿地:手握逾3.55万亿元土储,今年要小心拿地

                布局和土地是房企最核心的竞争力,也是综合实力的表现。去年,融创开发业务已基本完成了中国所有一线、二线及强三线等城市的全国化布局。

                “去年底今年初,融创拿了些比较好的地,主要在一二线城市,而且量不小。今年拿地会非常小心。因为现在部分土地市场偏热,而未来售价大幅上涨的可能性比较小,所以拿地要非常谨慎。”孙宏斌在谈到今年拿地策略时说。

                房地产企业所有的风险都在于获取土地的成本太高。融创一直拥有良好的市场判断和周期把握能力,建立并持续强化了土储竞争优势。回顾过往拿地策略可以发现,融创在土地市场上的每一步都尊重市场逻辑。

                2015年至2016年9月,融创坚决把握土地市场城市轮动机会,迅速完成了全国核心城市的布局;2016年10月至2018年9月,土地价格被推高,融创提高拿地标准,控制拿地节奏,并基本停止公开市场拿地,有效规避了拿地贵的风险,并抓住并购机会拿下了大量成本合理的优质土地;2018年10月至今,融创继续坚持高标准的土地质量要求,严控拿地节奏和规模,充分发挥在并购领域的口碑和影响力,通过收购泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目等进一步增加了优质土地的储备。同时,随着去年四季度土地价格合理,抓住机会在一二线核心城市补充优质土地储备。

                截至去年底,融创拥有土地储备面积2.56亿平方米,对应货值3.55万亿,其中绝大部分是通过并购获取,且超过85%位于一二线及环一线城市,土地平均成本仅为4181元/平方米。在汪孟德看来,对应同期超过15000元/平方米的销售均价而言,公司可运作的利润空间较为丰厚。

                汪孟德还表示,并购是近几年融创获取土地的主要方式,未来还会有很多项目层面、资产包层面的并购项目落地,同时在看的项目还有很多。

                谈市场:今年不能太乐观,销售目标5500亿

                孙宏斌对房地产大势的判断一直比较准确,早在2016年10月,他就判断这轮宏观调控的严峻程度超出任何人想象,不会短期放开,会越来越严峻,同时在当时大家对市场还很乐观时,他就判断调控持续后购买预期会发生改变。也正是因为他的准确判断,在不少开发商对当前的房地产市场形势感到焦虑时,他显得很泰然。

                在去年8月的中期业绩发布会上,孙宏斌说:“我们这几年为什么发展的比较好呢,因为我们对市场的判断都比较准确。”之前的两个判断到现在看,政策没有放松迹象,有些地方还在加码,而且购买预期已经在变化。“现在我们对市场的判断是,宏观调控政策短期不会放松;随着政策持续,购买力会发生变化,所以我们还会非常小心谨慎地把公司做安全。”他说。

                而在29日的发布会上,谈到今年的市场形势,孙宏斌表示,对今年的市场不能太乐观,因为2018年上半年还可以,下半年变冷。政策有放松迹象,但政府调控政策大幅放松可能性不大,稳房价是政府的核心诉求。因此,2019年要小心一些,政策放松不会像大家想的那样有力度。

                谈到今年的销售目标,孙宏斌表示,是5500亿。高曦称,今年全年将有超过400个项目进行销售,预计总可售资源超过7800亿元,分布在一二线城市和强三线城市,其中一二线城市占比超8成,今年销售实现较好增长没问题。

                尽管对于今年的市场并不乐观,但是孙宏斌对房地产行业长期看好。他表示,因为市场集中度在增加,15万亿规模已经很大,下一步做高端改善产品的企业会有优势,融创现在主要是把地产业务做好,为了行业空间还很大,城市化率还有20个点的空间,大城市人口聚集还会有很长的过程。


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