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                广州本月首次土拍收金87亿 叫得上号的房企都来了

                作者:新浪财经 来源:sina.cn 2019-10-07 18:03:59 栏目:分级基金

                在计划减少土地供应的同时,广州又在设想成为拥有2500万人口的超级城市。

                记者 | 王静

                既位列国内一线城市行列,又处于粤港澳大湾区战略核心,同时还有大量可供公开招拍挂争夺的土地,广州土地市场一直吸引着众多开发商的目光。

                四月伊始,广州即迎来了一场热闹的土拍。本次出让的6宗土地中,有4宗宅地、1宗商业用地和1宗工业用地。最终,6宗地块总成交价超87亿,其中4宗宅地吸金78亿。

                其中,广钢新城地块拍出历史第三高楼面价34665元/平方米。亚运城北侧的石楼新城地块以及横江地块的竞价极为激烈,溢价率均达45%。

                克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为,本次土拍的成交价格以及激烈角逐的过程,显示广州土地市场延续了此前金融城地块的回暖态势。“从去年四季度开始迎来政策优化调整的窗口期,市场普遍预期今年成交量有望触底回升,这给开发商拿地增添了不少信心。”

                稍早前的3月22日,广州市规划和自然资源局公布《广州市2019年建设用地供应计划》,其中涉及206宗商住商服用地,总用地面积达925万平方米。较2018年供地计划总面积增加3.1%,为近四年供地计划第二高位,仅次于2017年计划供应量。

                广州中原研究发展部指出,2019年供地计划总量中,剔除回迁、安置房后剩余96宗共计578万平方米用地,“今年安置房面积占比减少,实际可推出市场的’干货’地块比重增加”。

                加之粤港澳大湾区概念的不断升温,以及开发商回归一二线的共识,可以预见的是,广州土地市场今年不会平静。

                相比工业用地和商业用地,宅地的争夺自然更为激烈。

                当日拍卖的4宗宅地,总共经历了130轮的竞价才尘埃落定。其中,石楼新城和广钢新城地块颇为抢手,有28家房企相继争抢。最终,两宗地块均被中海地产竞得,成交总价分别为13.90亿元和19.66亿元,成交楼面价则分别为18202元/平方米和34664元/平方米。

                位于番禺区亚运大道北侧的石楼镇新城地块一,作为竞争最激烈的地块之一,共拍了41轮,成交溢价率高达45%。参与竞拍房企多达二十几家,分别有:碧桂园、保利、万科、金地、雅居乐、中海、龙光、越秀、平安、招商、时代、金茂、鹏瑞、敏捷、正荣、合景、世茂、金科、华远、珠实、中交、融创等。

                本次出让为石楼板块近5年首次公开挂牌用地,一举拍出超1.8万元/平方米的楼面价。广州中原研究院的信息显示,这意味着未来住宅盈利售价需在3.4-3.6万元/平方米之间,高于周边优质项目,如亚运城、尚上名筑等一手均价。

                同被中海以总价19.7亿收入囊中的广钢南区AF040225-B地块,是该板块时隔2年再次出让土地。34665元/平方米的楼面价在广钢土拍史上排行第三,仅次于2016年出让的219、224号地块。

                另一宗高溢价成交土地为禺山大道横江地块一,位于禺山西道南侧,属于市桥西板块。最终由中电建以总价23.5亿夺得,折后楼面价25099元/平方米,单价溢价率为45%。

                作为姊妹地块,禺山大道南侧横江地块二,经过29轮报价,参与房企也有12家之多。最终成交总价21.78亿元,折合楼面价21232元/平方米,被龙光拿下,溢价率也有35%。

                根据广州市公布的《广州市2019年建设用地供应计划》,在578万平方米非安置房商住用地中,涵盖已签约旧村(厂)改造、可进行公开“招拍挂”以及租赁住房用地三大类用地。

                根据广州中原研究发展部的研究,已签约改造旧村(厂)部分共16宗合计82万平方米,租赁住房用地8宗,合计17万平方米。预计剩余可进行公开招拍挂的用地72宗共计479万㎡,较去年计划增加34%。

                但是中长期来看,广州未来土地供应趋势反可能是会越来越少。

                按照去年公布的《广州市城市总体规划(2017-2035年)》草案,广州2020年之后将逐步减少城市建设用地的供应,掐指算来这也就两年后的事情。地产经济学家邓浩志认为,中期看,广州土地供应将逐步减少,最终肯定往北京上海的方向发展。

                在计划减少土地供应的同时,广州又在设想一座拥有2500万人口的“引领型全球城市”。

                上述草案称,广州将科学调控人口规模,2035年常住人口规模控制在2000万人左右。根据市统计局公布的数据,2016年末广州市常住人口为1404.35万人。换言之,从2017年至2035年,广州规划范围内增加的人口约为600万人,平均每年可增加人口33.3万人。

                需要提出的一点是,草案提出广州“按照2500万管理服务人口进行基础设施公共服务设施配套”,这可能是实际人口的发展规模。

                人口还在持续增长,而建设用地空间却要逐步收缩,可以想见未来广州人口与土地之间的矛盾还会进一步加剧,这势必也会影响房价。


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